不動產登記能作用樓市,但能否降房價有待商榷

                         

                    不動產登記之路走了8年,為何難產?

                      早在2007年3月16日通過的《物權法》(全程《中華人民共和國物權法》)中,就有關于不動產登記的內容,提到"國家對不動產實行統一登記制度,統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定"。

                      但此后很長一段時間內,關于不動產登記似乎沒有了下文,直到2013年3月中央明確"建立不動產統一登記制度",并要求2014年6月底前出臺《不動產登記條例》,同年11月,國務院會議理順不動產登記部門職責關系,明確多部門不動產登記職責整合由國土資源部承擔。

                      今年以來,"不動產登記"動作頻繁。4月21日,國土部制定不動產統一登記時間表,明確今年建立基礎性制度,2015年正式實施過渡,2018年前不動產登記信息管理基礎平臺投入運行。5月份不動產登記局正式掛牌,6月份《不動產登記條例》送審,7月份該《條例》廣泛征詢意見,再到11月24日國務院總理李克強正式簽發第656號國務院令后,12月22日《不動產登記暫行條例》正式公布面世。

                      梳理來看,不動產登記從制度提出到《暫行條例》出臺,前后歷時近8年之久,業內矚目的降房價利器為何如此難產?

                      業內的觀點曾普遍認為,不動產統一登記難在要動一部分人的奶酪,這既包括開發商,也包括一些職權部門。此外,不動產登記制度,也沒有其他的配套政策和法律法規來輔助執行,甚至沒有一個統一的技術標準和技術平臺支持。因此,不論是人為還是技術都成為不動產登記的阻力。更為關鍵是,不動產登記"牽一發而動全身",其將帶來對影響改革進程的不利行政體制問題的破除與再建構,這也是造成不動產登記"難產"的決定性因素!不動產登記條例難產 專家:難在動了一些人的奶酪

                     

                    高空置率和異地炒房逼出不動產登記

                      去年3月,中央對于不動產統一登記制度提出6年后首度發聲,要求《不動產登記條例》要在今年6月底前出臺。從實際來看,雖然不動產登記制度晚"交卷"近半年時間,但晚"交卷"好過"交白卷",這也意味著政府對于樓市的調控,已經到了無論如何需要動用"不動產統一登記"這塊砝碼的地步了。

                      這里需要看一下,不動產登記條例是在怎樣的背景下出臺的。

                      首先是高企的住房空置率。有調查數據顯示,截至2013年底,全國共有6800萬套空置商品房,雖然國家統計局和國土部并沒有公布權威的空置房數據作為佐證,但住房空置率過高難題早已顯露出來。而住房高空置率會嚴重影響房價,因此出臺不動產登記條例,旨在清查空置房,調節市場。

                      其次,炒房行為(尤其是異地炒房)已經成為推漲房價的動力。此前抑制異地炒房行為的調控利器一直是"限購",而房地產限購已經基本在今年第一波救市浪潮中推出了調控的舞臺,那么遏制異地炒房行為的任務變落到了不動產登記上來。中南財經政法大學房地產研究所所長張東教授說過,不動產登記可對異地購房的資金流向、程度、走勢統一監控,異地炒房客不再是漏網之魚。

                      第三,"房嬸房叔"現象猖獗。隨著房地產市場的高速發展,房地產業大有利可圖,從而滋生出了一批批"房嬸房叔"。以合肥"房叔"方廣云一案來說,僅身為合肥市新站區站北社區居委會書記,方廣云便涉案百套安置房(已查實違規獲取安置房19套),涉案金額超千萬元。而不動產登記條例出臺,或能一定程度上讓這些"房嬸房叔"無處遁行,甚至能起到一定的反腐效用。

                     

                    不動產登記能作用樓市,但效果有待商榷

                      應該來說,不動產登記條例出臺,向樓市釋放了積極的信號。

                      對城市購房而言,推動了房產和地產的統一。國內房地產模式采取房產和地產分離,單個普通商品房,房子購房者享有所有權,而土地則只有使用權,因此就有了"70年土地使用權"一說。而不動產登記條例的前提,就是實行不動產統一登記,落實物權法要求,推動房產與地產統一,房本與地本合一。

                      對農村地區而言,將明確農村土地權屬關系。與城市相比較,農村在經濟社會發展水平上受到限制,農村集體土地(實行土地集體所有制)在流轉、交易上沒有太多可操作的市場空間,因此農村土地可交易性差。而不動產統一登記將明確農村土地權屬關系,加速農村宅基地和農村集體建設用地的流轉、改革,使農民獲得更多財產權。

                      但是,不動產登記制度其效果,可能遠不如購房者期望的那樣樂觀。

                      很多購房者將不動產登記制度,視為"降房價"的一劑猛藥。但事實上,很多業內專家認為不動產登記條例短期內不會對樓市有太大影響。住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示,在影響房價波動的眾多因素中,市場因素仍占主導,也就是說真正作用房價的還是供求關系。包括不動產登記,還有稅收法律、國家宏觀經濟走向等因素,并不足以直接影響房價。

                      中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳甚至認為,不動產統一登記將會催生房產稅試點全國鋪展,從而增加購房者的購房成本,而這一部分成本則會被轉嫁給租賃方,從而使得國內房屋租賃市場的價格出現上漲。

                      除此之外,不動產登記的反腐效用也被認為是高估了,而且統一登記在技術上最容易實現的是"以人查房",因此其是否會泄露個人隱私仍值得探討。

                     

                    實際上,對于后市的預估業內已有微妙變化

                      不動產登記條例趕在今年年底前出臺,而實際上,在經歷了一年樓市淡季后,整個房地產業內對于后市的心態,已有微妙的改變。

                      購房者央行22日公布的今年第四季度城鎮儲戶問卷調查現實,17.3%的居民認為下一季度房價預期"上漲",而52.5%的居民預期"基本不變",認為房價趨穩占比超過一半。而在未來一個季度準備出手購房的居民占比為14.5%,較上一季度提高0.3個百分點,居民購房意愿在回升。

                      開發商從土地市場展現出開發商對于后市預期向好。上海易居房地產研究院發布的數據顯示,11月十大典型城市土地成交建筑面積環比上升33.3%,土地出讓金收入環比增加71.9%。

                      專家 對于此前馮侖、潘石屹、王健林等地產大佬看"衰"樓市的現象,很多業內專家分析認為,隨著一系列托市政策出臺,房地產市場逐步企穩并有回暖趨勢,地產大佬集體看"衰",有"苦肉計"之嫌。

                      樓市調控不動產登記條例出臺被看做是為房產稅開征鋪路,這一定意義上定調了未來調控的方向,"穩房價"的思路仍沒有改變。

                     
                     

                    不動產登記條例出臺,被購房者寄予"降房價"的厚望,也導向了未來政策調控繼續維穩房價的基調,但短時期內其對樓市的影響仍不可被高估。

                     
                     
                     

                    本期作者 茄子

                    專題內容導讀:

                      隨著《不動產登記暫行條例》正式出臺,不動產登記制度也終于面市,房地產業內對其寄予厚望,但其是否能夠起到降房價作用呢?

                     
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